Rechtliche Vorgaben Bestand

Die Mindestanforderungen sind seit 2016 im Wesentlichen unverändert geblieben. Sie müssen bei bestehenden Gebäuden dann eingehalten werden, wenn mehr als 10 % der Fläche eines Bauteils (Außenwand, Dach, Decken oder Fenster) saniert werden. Mit der Novellierung 2024 gab es keine Verschärfung, so dass die Mindestanforderungen inzwischen geringer sind als der Stand der Technik.    

Beim Wärmeschutz gelten bestimmte U-Werte, die nicht überschritten werden dürfen. Der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) gibt an, wie viel Wärme durch einen Quadratmeter eines Bauteils hindurchgeht, wenn 1 Kelvin Temperaturunterschied herrschen würde. Je kleiner der U-Wert, desto weniger Wärme geht verloren.

U-Wert-Tabelle GEG in der Anlage 7 

Je nach vorhandener Konstruktion und gewähltem Dämmstoff können sich zur Einhaltung der U-Werte unterschiedliche Dämmstärken ergeben.

Unser Tipp:
Es lohnt sich meistens, über das gesetzliche Mindestmaß hinauszugehen. Die gesetzlichen Vorschriften beschreiben nämlich weder den „Stand der Technik“ noch das wirtschaftliche oder energetische Optimum.

Heizkessel (§ 72 GEG), Rohrleitungen (§ 69 GEG) sowie unbeheizte Speicher- und Spitzböden (§ 47 GEG) haben Austausch- und Nachrüstverpflichtungen. Sie gelten unabhängig davon, ob eine Sanierung geplant ist.

Bei selbst genutzten Ein- und Zweifamilienhäusern, in denen der Eigentümer bereits vor dem 1. Februar 2002 gewohnt hat, greifen die Austausch- und Nachrüstverpflichtungen erst im Falle eines Eigentümerwechsels. Der neue Eigentümer hat nach dem Erwerb zwei Jahre Zeit, die Nachrüstungen durchzuführen.

• Öl- oder Gas-Heizkessel ab 4 Kilowatt Nennleistung müssen ausgetauscht werden, wenn sie älter als 30 Jahre sind. Die Austauschpflicht betrifft nur sogenannte Konstanttemperatur-Kessel. Diese alte Technik wurde etwa bis Mitte der 1980er Jahre verwendet. Entsprechend sind neuere Techniken wie Niedertemperatur- und Brennwertkessel von der Austauschpflicht ausgenommen, auch wenn sie 30 Jahre und älter sind.
• Frei zugängliche Heizungs- und Warmwasser- Rohrleitungen sowie Armaturen in nicht beheizten Räumen müssen gedämmt werden. Dabei gibt es Mindestanforderungen an die Dämmstärke (siehe Anlage 8 GEG). https://www.gesetze-im-internet.de/geg/anlage_8.html
• Die oberste Geschossdecke zum nicht ausgebauten Dachraum (Speicher oder Spitzboden) muss gedämmt werden, wenn sie nicht den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt. Die bestehende Qualität der Decke muss also geprüft und errechnet werden. Wenn die Pflicht für die Geschossdecke besteht, muss mit der neuen Dämmung ein U-Wert von 0,24 W/m2 K eingehalten werden.

Unser Tipp:
Die Dämmung von Speicher- und Spitzböden ist in der Regel eine besonders wirkungsvolle und gleichzeitig kostengünstige Maßnahme. Eine deutliche Verstärkung der Dämmung lohnt sich auch, wenn rein formal der „Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2“ – also nur wenige Zentimeter Dämmung – vorhanden ist.

Der § 71 des GEG wurde in den Medien fälschlich als „Heizungsgesetz“ bezeichnet. Ebenso unpräzise wurden einige Inhalte wiedergegeben. Hier sind die wichtigsten Fakten:

• Bestandsschutz: Alle Heizungsanlagen, die VOR dem 01.01.2024 eingebaut wurden, dürfen weiter betrieben werden.
• Heizungsaustausch bis 30.06.2026 bzw. 30.06.2028 ( = Frist für Städte mit mehr bzw. weniger als 100.000 Einwohnern): Fossile Energieträger (Gas, Öl) sind erlaubt, ABER NUR mit Nachrüstpflicht (siehe Grafik).
• Heizungstausch ab 01.07.2026 bzw. 01.07.2028: Die neue Heizungsanlage muss mit mindestens 65 % Erneuerbaren Energien betrieben werden.

Im Gesetz werden zahlreiche Möglichkeiten genannt, wie man die „65 %-Pflicht“ erfüllen kann. Dabei weichen Theorie und Realität leider stark voneinander ab: Die meisten Erfüllungsoptionen sind für Gebäudeeigentümer:innen nicht verfügbar oder technisch nicht oder nur mit hohem Aufwand umsetzbar.

Ein Beispiel hierfür ist der Einsatz von Wasserstoff in Erdgas-Heizungen: Viele moderne Gasgeräte können zwar Wasserstoff verbrennen, aber dieser ist in absehbarer Zeit für das Heizen privater Haushalte nicht verfügbar.

Unser Tipp:

Lassen Sie sich unabhängig und neutral über zukunftsfähige Heizsysteme beraten. Bei fachgerechter Planung ist das Heizen mit Erneuerbaren Energien – z. B. über eine Wärmepumpe – bereits heute günstiger als mit Gas- oder Ölheizungen.

So sinnvoll eine fachkundige Beratung vor jeder Sanierung ist, im GEG wird sie nur in ganz bestimmten Fällen vorgeschrieben. Eine Energieberatung ist verpflichtend, wenn…

• ein Ein- oder Zweifamilienhaus umfassend saniert und/oder erweitert wird, sodass Berechnungen (Bewertung der Gesamtenergieeffizienz) für das Gebäude durchgeführt werden müssen. An der Sanierung beteiligte Fachfirmen müssen in ihrem schriftlichen Angebot auf die Beratungspflicht hinweisen. 
• ein Ein- oder Zweifamilienhaus verkauft wird. Hier soll das Gespräch der Erläuterung des Energieausweises dienen.

In beiden Fällen gilt die Pflicht nur dann, wenn ein kostenloses Beratungsangebot verfügbar ist.   

Der Energieausweis gilt bereits seit 2007 für Neubauten. Seit 2009 ist er verpflichtend vorzulegen bei Verkauf, Verpachtung oder Vermietung von bestehenden Gebäuden oder Wohnungen. Ausgenommen von dieser Pflicht sind nur denkmalgeschützte Gebäude.

Dieses amtliche Dokument gibt Auskunft über den Energiebedarf bzw. Energieverbrauch sowie die CO2-Emissionen eines Gebäudes und nennt außerdem sinnvolle Modernisierungsmöglichkeiten. Käufer bzw. Mieter sollen damit Gebäude oder Wohnungen im Hinblick auf ihre Energieeffizienz vergleichen können.

Aus den Ergebnissen des Energieausweises ergeben sich keinerlei Verpflichtungen für den Vermieter oder Verkäufer. Er muss ihn lediglich ordnungsgemäß erstellen lassen und den Interessenten vorlegen. Einige Informationen aus dem Energieausweis müssen bereits in Immobilienanzeigen angegeben werden. 

Ausführliche Informationen finden Sie im Reiter Energieausweis.

Es handelt sich um eine standardisierte Berechnung, die überprüft, ob die Lüftung zum Feuchteschutz unabhängig vom Nutzer gegeben ist. Wenn nicht, so müssen lüftungstechnische Maßnahmen ergriffen werden (siehe unten). Welche ausreichen und sinnvoll sind, muss individuell geplant werden.

Die Lüftung zum Feuchteschutz ist die niedrigste von vier Lüftungsstufen nach DIN 1946 Teil 6. Das bedeutet: Auch wenn nach diesem Konzept keine lüftungstechnischen Maßnahmen verlangt werden, muss der aus hygienischen Gründen notwendige Luftaustausch durch den Nutzer sichergestellt werden (z. B. durch regelmäßiges Öffnen der Fenster).

Ein Lüftungskonzept darf der ausführende Handwerksbetrieb erstellen (z. B. der Fensterbauer oder Dachdecker). In der Praxis werden häufig Architekten und Ingenieure im Rahmen von Energieberatungen oder energetischen Berechnungen damit beauftragt.

Grundsätzlich gilt: Je höher die Stufe, desto größer muss der notwendige Luftaustausch sein.

1. Lüftung zum Feuchteschutz: Sie dient dem Schutz der Bauteile vor Feuchte bei „üblicher Nutzung“ und reduziert so die Schimmelgefahr.
2. Reduzierte Lüftung: Sie stellt – neben dem Feuchteschutz - die für den Nutzer hygienisch notwendigen Luftaustausch sicher bei reduzierter Nutzung (z. B. durch einzelne Bewohner).
3. Nennlüftung: Sie stellt – neben dem Feuchteschutz - die für den Nutzer hygienisch notwendigen Luftaustausch sicher bei normaler Nutzung.
4. Intensivlüftung: Diese höchste Lüftungsstufe wird umgangssprachlich auch „Partylüftung“ genannt und soll den notwendigen Luftaustausch bei intensiver Nutzung gewährleisten.

Der notwendige Luftaustausch bzw. Luftvolumenstrom wird angegeben in Kubikmeter (Frisch-)Luft pro Stunde.

Das Öffnen der Fenster ist keine lüftungstechnische Maßnahme im Sinne der Norm. Man unterscheidet in freie Lüftung (Querlüftung und Schachtlüftung) und ventilatorgestützte Lüftung (automatische Lüftungssysteme) sowie Kombinationen aus beiden. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite Lüftung.

Das „Deutsche Institut für Normung e.V. (DIN)“ ist zuständig für Normung und Standardisierung in Deutschland. Die vom Institut erarbeiteten Normen stellen Regeln auf, die zu einer sachgerechten und schadensfreien Ausführung von Maßnahmen führen sollen.

Normen sind selbst keine Gesetze, aber Gesetze und Verordnungen beziehen sich häufig auf Normen.