Der Energieausweis

Bei umfassenden Sanierungen wird ein Energieausweis erstellt, Quelle KFW-Archiv, Klewar

Fragen und Antworten zur Energieeinsparverordnung 2014
und den Regelungen zum Energieausweis

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Warum gibt es Energieausweise?
Der energetische Zustand eines Hauses hat bedeutende Auswirkungen auf die späteren Strom- und Heizkosten. Der Energieausweis liefert Daten zur Energieeffizienz eines Gebäudes und erlaubt somit einen Vergleich mit anderen Gebäuden auf dem Markt. Er gibt Anhaltspunkte für eine grobe Schätzung der künftig anfallenden Energiekosten, die Miet- oder Kaufinteressenten frühzeitig bei ihren Kauf- bzw. Mietentscheidungen mitberücksichtigen können.   

Wer braucht einen Energieausweis? Wann muss der Energieausweis vorgelegt werden?
Nach § 16 EnEV werden Energieausweise benötigt

  • nach Baufertigstellung eines Neubaus
  • wenn - in Zusammenhang mit einer Sanierung oder einer größeren Erweiterung - eine energetische Bilanzierung des gesamten Gebäudes erfolgt
  • bei Verkauf oder Vermietung von Gebäuden oder Teilen davon (z. B. Wohnungen)
  • zum Aushang in bestimmten Gebäuden, in denen öffentliche Dienstleistungen erbracht werden und die starken Publikumsverkehr aufweisen

Energieausweise werden grundsätzlich für ein gesamtes Gebäude ausgestellt; Energieausweise für einzelne Wohnungen oder andere Nutzeinheiten in Gebäuden sind in Deutschland nicht vorgesehen.

Welche Gebäude brauchen einen Energieausweis?
Alle neu gebauten Wohngebäude und Gewerbeimmobilien sowie Bestandsgebäude, wenn diese verkauft oder neu vermietet werden. Für denkmalgeschützte Häuser und Gebäude mit weniger als 50m2 Nutzfläche ist kein Energieausweis nötig. Bei Vermietung oder Verkauf haben potenzielle Mieter oder Käufer das Recht, die Vorlage eines Energieausweises vom Eigentümer, Vermieter oder Verkäufer einzufordern.

Welchen Energieausweis muß ich erstellen lassen?  Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Den Energieausweis gibt es in zwei Varianten: auf Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des tatsächlichen Energieverbrauchs. Welcher Ausweis gewählt werden kann, hängt vom Alter der Immobilie und der Anzahl der Wohneinheiten ab. Für Gebäude ab Baujahr 1978 bzw. mit fünf oder mehr Wohneinheiten besteht Wahlfreiheit zwischen Energiebedarfs- und Energieverbrauchsausweis. Für Altbauten bis Baujahr 1977 mit bis zu vier Wohneinheiten ist der Energiebedarfsausweis Pflicht.

Worin unterscheiden sich Verbrauchsausweis und Bedarfsausweis?
a) Grundlage der verbrauchsorientierten Variante sind die Heizkostenabrechnungen der Bewohner aus den vergangenen drei Jahren. Der verbrauchsorientierte Energieausweis sagt allerdings nur bedingt etwas über die Energieeffizienz eines Gebäudes aus, da er im direkten Zusammenhang mit dem Nutzverhalten zu verstehen ist. Denn wer selten zu Hause ist und wenig heizt, hat einen geringen Verbrauch; auch dann, wenn die Fenster undicht und die Wände kalt sind. Auch die Modernisierungsempfehlungen sind wegen der fehlenden Begehung vor Ort eher allgemeiner Art.

b) Aussagekräftiger ist der bedarfsorientierte Ausweis. Er setzt eine Baudiagnose vor Ort des ausstellenden Energieberaters voraus und betrachtet die energetische Qualität sowie den Zustand der Bausubstanz und der Haustechnik unabhängig von Verbrauch und Nutzungsverhalten.

Mehr Details zum Energieausweis
Ein bedarfsorientierter Energieausweis besteht aus insgesamt vier Seiten. Nach dem Deckblatt, mit Baujahr und Adresse des Hauses, ist auf Seite zwei der Gesamtenergiebedarf in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben. Um den Energiebedarf verschiedener Häusern leichter miteinander vergleichen zu können, wird er auf einer rot-grünen Skala grafisch abgebildet. Je weiter der Pfeil im grünen Bereich liegt, desto besser ist die Energieeffizienz des Hauses. Auf den Folgeseiten macht der ausstellende Energieberater darüber hinaus Modernisierungsvorschläge, um die Energiebilanz des Hauses zu verbessern. Modernisierungsempfehlungen dienen der Information; sie verpflichten den Eigentümer nicht zur Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen, allerdings zahlen sich Investitionen in Energiesparmaßnahmen oft schon nach kurzer Zeit aus.

Im Energieausweis werden zwei Werte eingetragen. Der obere Wert beschreibt den Endenergiebedarf in Kilowattstunden (kWh) pro m² und Jahr. Er ist vergleichbar mit dem jährlichen Energiebedarf für Heizung und Warmwasserversorgung des Gebäudes. Um auf den gesamten Energiebedarf zu kommen, muss dieser Wert mit der m²-Angabe aus dem Energieausweis multipliziert werden. Um die jährlichen Kosten zu ermitteln muss der ermittelte Gesamtbedarf mit dem jeweiligen Preis  je kWh des Brennstoffes multipliziert werden. Die Kosten für eine Kilowattstunde unterscheiden sich je nach Energieträger stark, von ca. 5 Cent je kWh Pellets über 8 Cent je kWh Öl bis zu 21 Cent je kWh Speicher- oder Wärmepumpenstrom.

Der untere Wert gibt den Primärenergiebedarf des Gebäudes an. Hierin sind auch Umweltfaktoren mitberücksichtigt, wie z. B. die Art des Brennstoffes. Der Einsatz nachwachsender Rohstoffe, z.B. in Form einer Holz-Pellet-Heizung, wird hier besser bewertet als das Heizen mit fossilen Energieträgern.      

Mit einer zweiten Grafik können die eigenen Werte des Endenergiebedarfs im Anschluss mit denen eines energieeffizienten Neubaus oder eines Bestandsgebäudes verglichen werden.
Auf den neuen Energieausweisen werden Häuser und Wohnungen außerdem, ähnlich wie bei Elektrogeräten, anhand ihrer Energiekennwerte in neun Effizienzklassen von A+ (energieeffizienter Neubau) bis H (unsanierter Altbau) eingeteilt

Download Muster Energieausweis

Energieausweis, Quelle: KfW-Archiv, Klewar

Wie teuer ist ein Energieausweis?
Die Kosten hängen von der Art des Energieausweises ab. Die Kosten für einen Energieverbrauchsausweis liegen ca. zwischen 50 € und 150 €. Da bei der Erstellung eines Energiebedarfsausweises deutlich mehr Daten erhoben werden müssen, richtet sich der Preis nach der Komplexität des Gebäudes und der vorhandenen Datenmenge. Internetdirektangebote und Preise unter 50 € sind als unseriös einzustufen, ebenso wie Haustürgeschäfte.

Wo kann ich mir einen Energieausweis ausstellen lassen?
Energieausweise dürfen verschiedene Personengruppen je nach Ausbildung und Weiterbildung ausstellen. Ausstellungsberechtigt sind neben qualifizierten Energieberatern auch Hochschulabsolventen (der Fachrichtungen Bau, Gebäude, Physik, Elektro, Architektur) mit dem Studienschwerpunkt energiesparendes Bauen oder einer zweijährigen Berufserfahrung im Baubereich sowie  Handwerksmeister aus Bereichen wie Bau / Ausbau oder Schornsteinfegerwesen, die eine entsprechende Zusatzausbildung nach EnEV 2009, Anlage 11, absolviert haben und staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, die auch die Beurteilung der Gebäudehülle, von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen oder von Lüftungs- und Klimaanlagen vornehmen können.

Mehr zu den Ausstellern

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Für alle Energieausweise gilt: Sie sind ab Ausstellung zehn Jahre lang gültig. Eine Verlängerung ist nicht möglich. Wenn aufgrund von Renovierungsarbeiten die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessert wurde, kann außerdem ein neuer Ausweis erstellt werden.  Ältere Energieausweise, die vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden und beispielsweise noch keine Angaben zur Energieeffizienzklasse enthalten, behalten in der Regel auch weiterhin ihre Gültigkeit. Eigentümern, Verkäufern oder Vermietern, die einen Energieausweis nicht, nicht rechtzeitig oder unvollständig vorlegen, droht ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro. Über die Bestimmungen im Einzelnen kann Sie ihr Energieberater informieren.

EnEV 2014 führt Bandtacho mit Effizienzklassen ein

Was müssen Immobilienverkäufer oder Vermieter beachten?
Vermieter und Verkäufer, die neu vermieten bzw. verkaufen, sind seit 2009 nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) gesetzlich dazu verpflichtet, durch einen Energieausweis Auskunft über die Energieeffizienz der Immobilie zu geben, spätestens auf Nachfrage. Seit dem 1. Mai 2014 muss dieser den potentiellen Mietern und Käufern bereits bei der ersten Besichtigung unaufgefordert vorlegt werden - und nicht erst, wie bisher, auf Nachfrage des Interessenten. Kommt der Kauf- oder Mietvertrag zustande, muss der Energieausweis dem Käufer oder neuen Mieter als Kopie oder im Original ausgehändigt werden. Liegt ein Energieausweis vor, sind Verkäufer und Immobilienmakler zudem dazu verpflichtet, die Energiekennwerte auch in Immobilienanzeigen in der Zeitung und im Internet anzugeben

Welche Angaben müssen laut EnEV 2014 in Immobilienanzeigen stehen?
Laut §16a müssen für Wohngebäude bei Vorlage eines Energieausweises folgende Angaben in Immobilienanzeigen enthalten sein:

  • Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
  • Im Energieausweis genannte Informationen zum Energiebedarf oder Energieverbrauch
  • Wesentliche Energieträger für die Heizung
  • Baujahr des Gebäudes 
  • Energieeffizienzklasse (bei älteren und noch gültigen Energieausweisen entfällt die Pflicht zur Angabe der Energieeffizienzklasse)

Was passiert, wenn ich als Vermieter oder Verkäufer eine Immobilie ohne Energieausweis vermiete oder verkaufe?
Vermieter, Verkäufer und Makler, die eine Immobilie ohne Energieausweis vermieten oder verkaufen oder einen vorhandenen Energieausweis den potentiellen Mietern und Käufern vorenthalten, begehen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) eine Ordnungswidrigkeit, die mit Bußgeldern bis zu 15.000 € bestraft werden kann. Ab dem 1.5.2015 gilt dies auch, wenn Vermieter, Verkäufer und Makler der Veröffentlichungspflicht der Energiewerte in Zeitungsanzeigen oder auf Online-Immobilienportalen nicht nachkommen.     

Hier finden Sie eine nichtamtliche Lesefassung der neuen EnEV 2014 und weitere Informationen:

EnEV Portal des BBSR

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Die Energieeffizienz von Wohngebäuden wird künftig auf dem Immobilienmarkt eine viel größere Rolle spielen als bisher. So wie es bei technischen Geräten oder Autos längst an der Tagesordnung ist, mit sparsamem Energieverbrauch zu werben, wird Energieeffizienz auch bei Immobilien zu einem immer wichtigeren Entscheidungskriterium werden. Dazu soll der durch die Energieeinsparverordnung (EnEV) eingeführte Energieausweis beitragen. Für alle beheizten Gebäude, die verkauft oder neu vermietet werden, ist die Erstellung eines Energieausweises vorgeschrieben. Die Angaben im Energieausweis erlauben einen Vergleich der Energieeffizienz mit typischen anderen Gebäuden und geben Anhaltspunkte für eine grobe Schätzung der künftig anfallenden Energiekosten für eine Wohnung oder ein Haus. Interessierte Mieter oder Käufer können diese Information in ihre Miet- oder Kaufentscheidung einfließen lassen und sich angesichts steigender Energiepreise für eine sparsame Immobilie entscheiden. Je höher die Energiekosten steigen, umso mehr Wert werden Mieter und Käufer auf gute Wärmedämmung und moderne Anlagentechnik legen. Verkäufer und Vermieter von Gebäuden mit guten energetischen Gebäudewerten sind dann klar im Vorteil.